Reproduzimos, com a devida vénia à autora e ao jornal, o seguinte artigo da Folha de Montemor de Outubro de 2018, assinado por Contança Vaz Pinto. Neste artigo é abordado o estado do mercado imobiliário montemorense. Destacamos a dificuldade, sentida especialmente por parte de pessoas mais novas ou de idade, que costumam ter menos facilidade em aceder ao crédito bancário, de encontrar casa para arrendar, questão que tem sido uma preocupação da Cooperativa Integral Minga, nomeadamente através da sua Secção de Habitação.

Se por acaso procura um apartamento para arrendar em Montemor-o-Novo saiba que isso já foi mais fácil de encontrar. E no entanto há cada vez mais casas recuperadas ou renovadas. Se quer comprar uma quintinha, o mercado tem oferta abundante. O problema da oferta e da procura de casas, apartamentos ou quintinhas tem revelado nos últimos anos algumas alterações e novidades. A estas e outras questões Gabriel Silva e Germano Salgueiro procuram esclarecer o leitor, explicando o que acontece hoje e o que se pode esperar deste tipo de produto imobiliário tanto no centro da cidade como nos arredores.

Com o aumento da procura de casas e ou apartamentos nos últimos anos o mercado actual de arrendamento em Montemor-o-Novo não consegue dar uma resposta cabal. Quem assim o confirma é Gabriel Silva da Maiscasa, explicando que o maior problema para este sector no mercado imobiliário tem sido o aumento significativo da procura de apartamentos pequenos, sobretudo t2 ou apartamentos com r/c e primeiro andar: “Há um tipo de cliente específico para esta procura: são geralmente jovens que procuram a primeira casa ou podem ainda ser pessoas já com alguma idade que estão a morar no campo e decidem vender o seu monte ou quintinha e vir morar para a cidade onde estão próximos da família, da farmácia, do supermercado. Digamos que é um tipo de mercado para dois ou mais tipos distintos de cliente. Porque há ainda a procura por parte dos estudantes, sobretudo de Évora, onde a renda de um apartamento pequeno pode ser excessivamente alta. Aqui os estudantes conseguem, pelo preço de um apartamento minúsculo em Évora, um apartamento/casa com dois ou até três quartos para partilhar com outros estudantes. Pagam muito menos, têm a casa só para eles e apenas a despesa do passe da camioneta para Évora.”

Para além dos jovens à procura de uma primeira casa os mais velhos pretendem algo semelhante àquilo que tiveram no campo, por isso preferem o rés-do-chão, se possível com um espaço exterior ou quintal. O problema garante Gabriel, é que não é fácil encontrar isto neste momento. Não porque não haja moradias ou pequenos apartamentos mas porque por um lado o que existe com estas características precisa de obras ou pelo menos restauro e por outro lado os que existem já renovados e prontos a alugar são um pouco maiores e com um valor de renda muito mais alto.

No entanto, quando a procura é para compra, o maior problema para os jovens, segundo Germano Salgueiro está na dificuldade em arranjar crédito. E isto pode ser o que leva ao aumento tão significativo da procura de arrendamento: “Havendo dificuldade em obter o empréstimo as pessoas decidem não comprar e em vez disso, alugam. Antes preferiam comprar em vez de arrendar, agora só podem arrendar.”

Quanto ao mercado de venda de propriedades rurais, vulgo quintinhas ou montes tipo alentejano a procura que nunca deixou de existir tem também aumentado nos últimos dois anos. O que é diferente é que agora uma parte significativa dos clientes são estrangeiros: “Sobretudo franceses, belgas e suíços embora haja outras nacionalidades. Já espanhóis, ingleses ou irlandeses aparecem menos. E a ligação a Montemor não se liga directamente à emigração.” A maior parte destas pessoas já chegaram ou estão prestes a atingir a idade da reforma e pretendem vir gozá-la no nosso país. O acordo entre os dois governos de Portugal e França a nível de impostos, lembra Gabriel, tem sido o grande motor para estas decisões: “Sem dúvida que este é o motivo pelo qual temos registado esse interesse em procurar casa aqui. Não falo apenas por mim ou pela imobiliária, tenho falado com outras imobiliárias noutros locais do Alentejo e todos confirmam que se nota uma maior afluência de pessoas estrangeiras, pretendendo vir viver para cá ou passar grandes períodos de tempo aqui. O argumento que apresentam é o das vantagens fiscais: com este acordo, se comprarem aqui uma casa ficam a ganhar.”

Mas para além dos estrangeiros beneficiados por situações fiscais há de facto muitos emigrantes que voltam à terra, como se costuma dizer. Na sua maioria são pessoas que estiveram fora muitos anos (40, 50) e pretendem comprar aqui uma casa ou já têm alguma coisa e querem vender para comprar outra. A oferta de quintinhas ou montes tipo alentejano é grande e não se deve esgotar tão cedo, garante Gabriel. Pois por outro lado há sempre pessoas, sobretudo idosos, que pretendem mudar para a cidade.

Outra das razões que justificarão o aumento da procura deste tipo de prédio tem sido a notícia da oficialização da notícia da futura construção do aeroporto da margem sul, no Montijo: “A notícia deu origem a uma inflacção excessiva dos preços das casas à venda aqui, com muito pouca margem de flexibilidade, e por outro lado a um estancar das vendas, pois o poder de compra de toda esta zona não acompanha esta nova e “falsa” inflacção.” Mesmo assim tem aumentado a procura da parte de pessoas de Lisboa e arredores, tanto aqui em Montemor como em Évora ou Arraiolos.

Germano Salgueiro adverte para outro problema relacionado com a compra de montes ou quintinhas para refazer: “As limitações impostas pelos regulamentos ou pela RNA podem impedir a construção ou no mínimo, impedir alterações significativas. É necessário ter todo o cuidado e procurar toda a informação possível junto dos agentes e até na Câmara Municipal para que não se compre ao engano.”

Para Gabriel Silva o mercado imobiliário na cidade de Montemor o Novo é sazonal, ou seja, funciona muito em concordância com as estações do ano: “A partir de Março, por alturas da Páscoa, que são alturas de férias, tanto portugueses como estrangeiros iniciam a sua procura de casa. Em Setembro e Outubro ainda temos muitos estrangeiros, tal como em Janeiro e Fevereiro e depois no pico do verão. Nas outras alturas do ano o cliente que procura casa é sobretudo nacional. Assim, em Março e Abril o português aproveitando as férias começa a fazer visitas e a enviar emails aos fins-de semana, e isto prolongar-se-á durante o tempo quente. A partir do recomeço da escola, em Setembro a procura vai diminuindo gradualmente até ao final do ano.”

Além destes dois desenvolvimentos (aumento da procura de quintinhas e o aumento da procura por parte de estrangeiros) no último ano e meio nota-se outro relativamente recente: a procura de prédios de maiores dimensões para renovar/reconstruir. Serão casas com 200 ou 300 m2 de área, útil ou descoberta para restauro e renovação, possivelmente arranjando um pequeno espaço exterior, que mais tarde são postas no mercado: “Estou a falar de prédios antigos, velhos ou quase em ruínas, coisas grandes do tipo solar, dentro da cidade. E isso é novidade. Para estes há procura mas, porque as áreas são grandes, os preços de venda ou de arrendamento são geralmente mais altos.”

O que pode estar de alguma forma ligado à retoma da economia, pois neste caso quem compra estas ruínas são pessoas que conseguiram vender o seu apartamento em Lisboa e pretendem arranjar uma casa aqui num sítio mais calmo e aí gozar uma melhor qualidade de vida. Ao mesmo tempo o hábito de viver aqui e trabalhar em Lisboa parece estar a pegar, como nos explica Gabriel: “Com a ponte Vasco da Gama isto tornou-se mais fácil. Conheço pelo menos 4 pessoas em Montemor que fazem todos os dias Lisboa/Montemor.”

Neste caso a nossa cidade possui muitos edifícios em ruínas mas não directamente para venda: “Ninguém sabe quem são os proprietários de uma grande parte destas ruínas. Para todos os efeitos são prédios em avançado estado de deterioração (o prédio pode estar em risco de queda, com problemas de pragas, ratazanas, pombos ou mau cheiro ou passou a ser um local de encontro de drogados), sobre os quais os vizinhos se queixam. O maior problema aqui é o desconhecimento da identificação e paradeiro dos proprietários.” Até os vizinhos que de um modo geral são também idosos, já perderam o fio à meada, não se lembram ou já não sabem onde se podem encontrar os donos ou herdeiros. O mais complicado é a questão da habilitação de herdeiros. É comum em escrituras da Maiscasa aparecerem três, quatro ou mais familiares, mais ou menos distantes dos proprietários falecidos ou desaparecidos. Um pormenor que, a um primeiro olhar pode parecer de pouca importância pode vir a ter influência no preço, pois como explica Gabriel Silva, cada um dos herdeiros desejará puxar pelo preço de venda para que o valor que lhe cabe seja maior. Mas nestes casos o que acontece é que a inflacção acaba por não se justificar e ou o negócio não se faz ou o preço final desce por vezes até metade do valor da proposta inicial.

De qualquer maneira, maiores ou mais pequenas, as moradias antigas a precisar de obras em Montemor-o-Novo e para venda são muito desvalorizadas em termos de preços. À partida porque pode ser difícil vender, já que o comprador que adquira um imóvel nestas condições terá ainda que gastar muito dinheiro com as obras para a sua recuperação: “ Há uma grande desvalorização quando a casa está muito velha ou em ruínas. A verdade é que o comprador de uma casa destas, além de pagar pelo valor da ruína, terá que fazer grandes obras de reconstrução, ou mesmo reconstruir na totalidade.” É frequente nestes casos não haver registos ou habilitação de herdeiros e não há soluções óbvias para o problema. Em Lisboa, lembra Gabriel, pode recorrer-se à posse administrativa da Câmara mas aqui nem se ouviu falar.

Já para o mercado de arrendamento o problema põe-se de outra maneira. A procura vem aumentando substancialmente e ainda não parou, mas a informação existente sobre este produto não é horizontal: é mais fácil vir a saber de algum apartamento para arrendar através do vizinho ou no café do que através da imobiliária. E de uma maneira geral a oferta não é suficiente. E porque é que isto acontece, já que como confirma Gabriel Silva, há cada vez mais apartamentos em renovação? Acontecem aqui duas situações diferentes: “Por um lado temos as pessoas que aos poucos vão comprando casinhas para remodelar e depois arrendar. Neste caso, se a casa tem boas áreas ou se encontra numa boa localização a renda pedida é bastante alta. Mas também acontece que as obras de renovação são apenas superficiais e o resultado final é decepcionante: o inquilino que arrendou na primavera só quando chega o inverno percebe que a casa tem humidades, bolores, salitre.”

Nestes casos quem fica a perder acaba por ser o senhorio pois quando o inquilino sai há sempre um espaço de tempo em que não recebe renda. A irresponsabilidade sai cara! De qualquer maneira também aqui se verificam alterações, as pessoas percebem hoje que é melhor investir num trabalho bem feito para depois conseguir comprador/inquilino de maior duração. E quando o restauro é bem feito a renda aumenta, o que é justificável: actualmente há apartamentos t2 arrendados por 350 ou 380 euros/mês e a procura não diminui o que acaba por justificar os aumentos.

Ainda neste segmento do mercado Germano Salgueiro revela dois detalhes irónicos: é tanta a renovação de prédios velhos ou antigos na cidade que há falta de pedreiros, que terão procurado outras paragens para trabalhar. A segunda ironia diz respeito à abundância de 2ºs andares! O que se passa, conta Germano Salgueiro “é que as pessoas estão mais velhas e com limitações de autonomia. Por essa razão preferem os r/c e os 1ºs andares deixando de fora os 2ºs andares! Temos muitos para venda ou arrendamento.”

Outra das consequências da pouca oferta de casas ou apartamentos para arrendar é que assim que sabem de um destes produtos qualquer dos agentes da Maiscasa, tem à cabeça umas dez ou quinze pessoas a quem telefonar de imediato: “Até há pouco tempo atrás havia de facto muitos arrendamentos. De há uns anos para cá deixamos de ter arrendamentos, aquilo que existe hoje pode considerar-se quase zero. E tem-se mantido.”

Quanto à construção nova na cidade de Montemor-o-Novo, tanto Gabriel como Germano confirmam que tem havido pouca construção. Germano Salgueiro que é igualmente construtor avança com o que pode ser uma justificação razoável: “Não há praticamente construção nova. Há muitas limitações e além disso o construtor, que na maior parte das vezes não tem dinheiro próprio, não tem a certeza de poder pagar ao banco sem ficar a perder. Não existe na nossa cidade um poder de compra tão grande que garanta esse retorno.”

Nas zonas habitacionais de construção recente verifica-se uma maior movimentação e o valor médio de venda pode rondar os 90 mil euros. Estamos, neste caso, a falar de apartamentos com boas áreas, bons acabamentos, com garagem e até varanda nalguns deles, uma construção moderna e de boa qualidade. Em Montemor-o-Novo o novo está muito mais valorizado que o antigo: e para este tipo de produto a procura existe desde que os valores não sejam exorbitantes. E o cliente tipo para estes apartamentos modernos, perguntamos a Gabriel Silva? “É sobretudo malta jovem com boas condições financeiras que pretende começar a sua vida numa boa localização, perto do centro da cidade.”

Nestes apartamentos, como dizíamos atrás, o movimento não cessa: procura de uma casa um pouco maior, um pouco mais pequena, troca pelo campo para comprar uma quintinha, por exemplo, não esquecendo que o movimento inverso continua a verificar-se: “Casais mais velhos que pretendem deixar o monte e vir para a cidade.”

Em termos imobiliários Gabriel Silva afirma que esta é uma cidade de famílias: “Há os primos, os tios, os avós e cunhados. E isto é suficiente para se conhecerem duas ou três gerações acabando, quando se procura comprar, arrendar ou vender uma casa por prescindir, com alguma frequência, dos serviços das imobiliárias.” Mas o agente não vê nisto algum problema nem um prejuízo real, sendo apenas esta outra das condições de vida em Montemor-o-Novo, às quais, como todos aqueles que aqui vivem, se foi habituando! Hoje lida bem com isso.

Constança Vaz Pinto